日前，自然資源部印發(fā)《關(guān)于2020年土地利用計(jì)劃管理的通知》（下稱《通知》）,改革2020年土地利用計(jì)劃管理方式,以真實(shí)有效的項(xiàng)目落地作為配置計(jì)劃的依據(jù)。  

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，國(guó)土資源寸土寸金，一寸也不能浪費(fèi)。用更嚴(yán)格的手段堵住各地方“批而未供、閑置土地”的漏洞，是當(dāng)前自然資源部出臺(tái)土地利用計(jì)劃管理新規(guī)的一大主要目標(biāo)。同時(shí)，一整套與存量土地掛鉤，并且具備量化考核條件的獎(jiǎng)懲措施出臺(tái)，也意味著各地方閑置土地的盤活進(jìn)度將得到加速，而囤地行為將遭到進(jìn)一步打擊。  

清理“批而未供”及閑置土地  

具體來(lái)看，《通知》指出納入重點(diǎn)保障的項(xiàng)目用地，包括納入國(guó)家重大項(xiàng)目清單的項(xiàng)目用地以及納入省級(jí)人民政府重大項(xiàng)目清單的單獨(dú)選址的能源、交通、水利、軍事設(shè)施、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地，在批準(zhǔn)用地時(shí)直接配置計(jì)劃指標(biāo)；未納入重點(diǎn)保障的項(xiàng)目用地，配置計(jì)劃指標(biāo)與處置存量土地掛鉤。其中，對(duì)2017年底前批準(zhǔn)的批而未供土地，按處置完成量的50%核算計(jì)劃指標(biāo)；對(duì)2018年以來(lái)批準(zhǔn)的批而未供土地，按處置完成量的30%核算；對(duì)納入2020年處置任務(wù)的閑置土地，按處置完成量的50%核算。也就是說(shuō)，如果閑置土地存量越多，該地能夠獲得新批準(zhǔn)的土地計(jì)劃指標(biāo)也就越少，這樣做可以盤活存量，防止產(chǎn)生新的“批而未供”的土地。  

那么，何為“批而未供”土地？除了符合字面意義上“批而未供土地”之外，《通知》明確列出了五種屬于未完成“批而未供”土地處置任務(wù)的情況：  

一是將土地納入政府土地儲(chǔ)備的；  

二是將土地供應(yīng)給政府平臺(tái)公司、征拆辦、開發(fā)區(qū)管委會(huì)等無(wú)實(shí)際建設(shè)項(xiàng)目單位的；  

三是違反規(guī)劃以公園、綠地或空閑地等用途為名虛假供應(yīng)土地的；  

四是在系統(tǒng)中錄入虛假合同或者劃撥決定書，導(dǎo)致重復(fù)計(jì)算批而未供處置量的；  

五是其他違反土地供應(yīng)法規(guī)政策的行為。  

此外，《通知》還對(duì)完成閑置土地處置任務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)作出了明確定義。一宗閑置土地要完成處置，必須符合以下三種情形之一：一是動(dòng)工開發(fā)。即依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項(xiàng)目，基坑開挖完畢；使用樁基的項(xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。小型工程、按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報(bào)告的建筑工程等依法無(wú)須辦理施工許可證的項(xiàng)目，可由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門出具相關(guān)證明材料。二是收回。即通過(guò)有償或無(wú)償方式由政府收回閑置土地。三是置換。即通過(guò)置換方式處置的閑置土地。對(duì)于任務(wù)考核時(shí)仍處于司法查封狀態(tài)、且確因查封而無(wú)法處置的閑置土地，暫不納入考核，但應(yīng)在考核時(shí)點(diǎn)前通過(guò)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)標(biāo)注“司法查封”字樣，并上傳司法查封文書掃描件。  

量化獎(jiǎng)懲指標(biāo)多地獲得獎(jiǎng)勵(lì)  

為了加大存量盤活力度，《通知》還設(shè)置了量化的獎(jiǎng)懲指標(biāo)。  

具體表現(xiàn)為，對(duì)完成2019年批而未供和閑置土地處置任務(wù)的省份，在核算計(jì)劃指標(biāo)基礎(chǔ)上再獎(jiǎng)勵(lì)10%；對(duì)任一項(xiàng)任務(wù)未完成的，計(jì)劃指標(biāo)核減20%。全國(guó)各省區(qū)市須繼續(xù)完成2020年批而未供和閑置土地處置任務(wù)，2017年底以前形成的批而未供土地處置率要達(dá)到15%以上，閑置土地處置率要達(dá)到15%以上。任一項(xiàng)處置任務(wù)未完成的，下一年度核算計(jì)劃指標(biāo)時(shí)再核減20%。  

此外，自然資源部也對(duì)一些土地利用計(jì)劃執(zhí)行良好的省市作出獎(jiǎng)勵(lì)。如河北省衡水市、浙江省杭州市、福建省龍巖市、湖北省武漢市、云南省昆明市分別獎(jiǎng)勵(lì)0.2萬(wàn)畝；江蘇省張家港市、泗陽(yáng)縣獎(jiǎng)勵(lì)0.2萬(wàn)畝；江西省安福縣、贛州市贛縣區(qū)獎(jiǎng)勵(lì)0.2萬(wàn)畝；湖南省道縣、資興市獎(jiǎng)勵(lì)0.2萬(wàn)畝；安徽省合肥市蜀山區(qū)獎(jiǎng)勵(lì)0.1萬(wàn)畝；上海市長(zhǎng)寧區(qū)、浦東新區(qū)受到表?yè)P(yáng)，但不需要安排獎(jiǎng)勵(lì)指標(biāo)。  

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，自然資源部在去年加大督查力度，對(duì)全國(guó)土地利用計(jì)劃執(zhí)行情況進(jìn)行分析評(píng)估，并作出相應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)措施，今年更進(jìn)一步將土地計(jì)劃配置與存量土地處置相掛鉤，可見國(guó)家對(duì)土地管理規(guī)劃的側(cè)重點(diǎn)逐漸由添增量向盤活存量轉(zhuǎn)變。  

囤地閑地行為將遭更嚴(yán)監(jiān)管  

據(jù)了解，全國(guó)各地正在陸續(xù)抓緊閑置土地的處置工作，如吉林截至2019年10月，已處置閑置土地530宗、總面積1797公頃；廣東截至2019年年底已處置431.3公頃等。  

但從全國(guó)來(lái)看，處置閑置土地的任務(wù)仍任重而道遠(yuǎn)，比如2019年底，廣東還有691.67公頃的閑置土地有待處置，而遼寧全省也有批而未供土地29947公頃，閑置土地5514公頃等。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，一些地區(qū)因地理?xiàng)l件、歷史遺留問(wèn)題影響，存在大量積累下來(lái)的閑置土地，最新《通知》印發(fā)后，“去庫(kù)存”或?qū)⒊蔀檫@些地區(qū)土地市場(chǎng)的主要活動(dòng)。  

《通知》也使得企業(yè)囤地的行為得到更嚴(yán)格的監(jiān)管。  

今年樓市在疫情過(guò)后迎來(lái)“小陽(yáng)春”，不少房企也擴(kuò)充土地儲(chǔ)備。數(shù)據(jù)顯示，今年前四個(gè)月，碧桂園、綠地、龍湖、新城新增土地儲(chǔ)備3000萬(wàn)平方米，為將來(lái)土地供應(yīng)可能到來(lái)的緊縮儲(chǔ)備糧草。但也有一些地區(qū)的企業(yè)因長(zhǎng)期閑置土地面臨被收回的壓力。如云南芒市近期約談了11家閑置土地的業(yè)主，福建泉州有企業(yè)因閑置土地而被收回，去年海南海汽集團(tuán)子公司也有閑置土地被收回。  

雖然近年來(lái)還未出現(xiàn)過(guò)有知名房企因閑置土地被收回的案例，但《通知》明確指出不滿足一定開工條件的土地也會(huì)被認(rèn)定為閑置，因此這也在一定程度上促使房企拿地后盡快開工建設(shè)。  

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，此次政策實(shí)際上對(duì)于土地的供應(yīng)提出了新的要求。對(duì)于部分城市來(lái)說(shuō)，后續(xù)若是土地閑置情況較多，或者未開工的數(shù)量較多，顯然會(huì)影響后續(xù)的土地供應(yīng)和交易。而從房企角度看，也需要積極關(guān)注各級(jí)政府在閑置土地處置方面的力度，這對(duì)于判斷土地供應(yīng)的規(guī)模和節(jié)奏具有積極作用。  

“另外，此次政策明確落實(shí)土地要素跟著項(xiàng)目走的原則。各?。▍^(qū)、市）審批批次用地時(shí)要明確具體項(xiàng)目，防止產(chǎn)生新的批而未供土地。后續(xù)一些企業(yè)拿地時(shí)，更要注重項(xiàng)目本身的管控，以積極爭(zhēng)取土地供應(yīng)的支持。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。