“建議加強(qiáng)期房銷售監(jiān)管，在銀行設(shè)立專用監(jiān)管賬戶或由住建部門成立第三方托管機(jī)構(gòu)，管理期房銷售定金，并按地區(qū)逐步取消期房制度。同時(shí)，建議采取相應(yīng)措施，減輕取消期房銷售制度后的負(fù)面影響?！?/strong>3月1日，全國政協(xié)委員、九三學(xué)社江蘇省委副主委、南通大學(xué)校長施衛(wèi)東在接受采訪時(shí)表示，其擬在即將召開的全國兩會上提交《關(guān)于加強(qiáng)期房銷售監(jiān)管并逐步取消期房制度的提案》。

施衛(wèi)東說道，我國期房銷售制度始于1994年，并在《房地產(chǎn)管理法》和隨后發(fā)布的法律文件中予以明確。該制度自頒布以來，在住房普遍短缺時(shí)為我國城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場快速發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)，也極大地滿足了人民對住房的需求。

“我國期房銷售的風(fēng)險(xiǎn)在于付全款，甚至可以貸款付全款。對于銀行來說，期房實(shí)際上是風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)?！痹谑┬l(wèi)東看來，首先，房都沒建好，借給買房人的錢幾乎是無抵押。其次，通過收預(yù)售款，房地產(chǎn)商等于已經(jīng)加過了杠桿，再來銀行貸款的話，杠桿就太大了。

施衛(wèi)東表示，從2020年開始，我國住房市場整體上供過于求，只有局部地區(qū)、少數(shù)大城市存在結(jié)構(gòu)性短缺，這時(shí)購房者買期房會承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

為此，施衛(wèi)東建議，一是由政府住建部門制定規(guī)定，期房銷售購房者一開始只要付出總價(jià)的10%～30%的預(yù)售資金（定金），預(yù)售資金放在銀行專用監(jiān)管賬戶或由住建部門主管的第三方擔(dān)保機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)商不得動用，買房人也不能輕易毀約。最后在期房建設(shè)完工收房時(shí)，五證齊全、房子驗(yàn)收合格后，購房者才付全款或者銀行才放貸。二是學(xué)習(xí)海南省經(jīng)驗(yàn)，按照地區(qū)有步驟地逐步取消期房制度。2020年3月，海南全省宣布新建房屋實(shí)行現(xiàn)房銷售，但各地的情況差別很大，建議按照地區(qū)有步驟地逐步取消期房制度。“這樣杜絕了違規(guī)銷售問題，有利于增加交易的公平性和買方的話語權(quán)，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定?！笔┬l(wèi)東表示。

此外，施衛(wèi)東指出，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的高負(fù)債行業(yè)，房企需要投入極大的前期資金，而取消商品房預(yù)售制度，開發(fā)商少了一條最重要的融資渠道，融資能力差的中小型開發(fā)商將被迫退出。

另一方面，大型房企的資金壓力也會變大，從而拿地需要謹(jǐn)慎，地方政府的土地賣不掉或者賣不上價(jià)格，這些都可能會導(dǎo)致新房供應(yīng)量總體減少，引起房價(jià)上漲和政府的土地出讓金收入減少。

針對減輕取消期房銷售制度影響的措施，施衛(wèi)東建議，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定；同時(shí)盡快推動全國房地產(chǎn)稅試點(diǎn)落地；城市的拍賣地價(jià)要合理，要限最高價(jià)；對優(yōu)質(zhì)誠信的開發(fā)商，政府和銀行要加大資金和政策的支持力度，在貸款期限和利息上予以支持；縣級以上政府必須承擔(dān)屬地責(zé)任，盡力化解本地區(qū)已有的爛尾樓。

據(jù)了解，除建議按地區(qū)逐步取消期房制度外，保障性租賃住房工作也是施衛(wèi)東在提案中關(guān)注的另一大焦點(diǎn)，并擬提交《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房、實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居的提案》。

“近年來，各地區(qū)、各有關(guān)部門扎實(shí)推進(jìn)住房保障工作，有效改善了城鎮(zhèn)戶籍困難群眾住房條件，但新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出?！笔┬l(wèi)東感慨道，而在保障性租賃住房工作推進(jìn)過程中，存在市場主體積極性不高、基層推進(jìn)難度大等問題。

以江蘇省為例，該省2021年有9.56萬套（含3萬套新建）的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)，完成投資301億元；2022年，江蘇省將有14.8萬套（含3萬套新建）的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)，所需投資在300億元以上。

施衛(wèi)東進(jìn)一步表示，一方面，在房地產(chǎn)市場租售比嚴(yán)重失調(diào)的環(huán)境下，保障性租賃住房的投入大、回報(bào)周期長、回報(bào)率低，較難吸引市場主體主動參與；另一方面，由于各地政府財(cái)力有限，且政府及其平臺公司受債務(wù)額度管控影響，難以籌措足夠資金大規(guī)模建設(shè)保障性租賃住房。

對此，施衛(wèi)東建議，國家應(yīng)該進(jìn)一步明確保障性租賃住房的頂層設(shè)計(jì)，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，促進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)。

具體而言，首先要明確保障性租賃住房可享受各類適用于公租房的費(fèi)用減免政策。目前，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）對保障性租賃住房提出了免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，建議進(jìn)一步考慮對其他行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金實(shí)行減免政策。

其次，加大對保障性租賃住房的中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助資金和國家發(fā)改委基礎(chǔ)設(shè)施配套資金支持，增加地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行額度；同時(shí)，按照商業(yè)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)可控的原則，增加對保障性租賃住房中長期低息貸款等支持。

另外，要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，同時(shí)持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，切實(shí)管好中介等市場機(jī)構(gòu)，堅(jiān)決查處市場亂象，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。