近期，多地降低首套房貸利率至4%以下。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年已有近30個(gè)城市調(diào)整了首套房貸利率。優(yōu)化限購(gòu)、降低首付、補(bǔ)貼稅費(fèi)、提高貸款額度也逐漸成為調(diào)控政策優(yōu)化的“標(biāo)準(zhǔn)配置”。

多項(xiàng)政策利好疊加，從1月份各地房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來看，部分城市的二手房市場(chǎng)已顯現(xiàn)回暖跡象。業(yè)內(nèi)人士呼吁，各地應(yīng)繼續(xù)優(yōu)化政策，大力支持剛性和改善性購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

多地持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策

近期，多地密集出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

——減少購(gòu)房成本。1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。截至目前，已有近30個(gè)城市調(diào)整了首套房貸利率，其中多個(gè)二線城市開始執(zhí)行首套房貸款利率最低為3.8%的政策；在部分三四線城市，個(gè)別銀行首套房貸利率已開始按3.7%執(zhí)行。

部分地區(qū)還實(shí)施稅費(fèi)補(bǔ)貼，用于支持特定群體購(gòu)房。烏魯木齊出臺(tái)新政，首次購(gòu)買130平方米以下新房的購(gòu)房者，享受50%契稅補(bǔ)貼；河南滎陽(yáng)市對(duì)符合條件的首次購(gòu)房的青年人才給予最高10萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼，6月30日前購(gòu)房可享30%至40%的契稅補(bǔ)貼；安徽六安市規(guī)定，多孩家庭購(gòu)144平方米以下的新房享受50%的契稅補(bǔ)貼。

有的城市買房還送消費(fèi)券，寧波海曙區(qū)2月4日起推出總額2000萬(wàn)元的“購(gòu)房送汽車、家電消費(fèi)券”活動(dòng)，單套最高可送價(jià)值18萬(wàn)元的消費(fèi)券，購(gòu)房者憑券在該區(qū)指定商家購(gòu)買汽車、家電，三個(gè)月內(nèi)有效。

——降低購(gòu)房門檻。多地優(yōu)化限購(gòu)政策，東莞、滎陽(yáng)等地暫停執(zhí)行住房限購(gòu)政策；部分二線城市允許符合一定條件的群體購(gòu)買第三套房，長(zhǎng)沙規(guī)定二孩及以上家庭購(gòu)房，可增加一套購(gòu)房指標(biāo)。

另外，長(zhǎng)沙、濟(jì)南、紹興等二三線城市對(duì)特定的購(gòu)房對(duì)象提高了公積金貸款額度。如紹興分別對(duì)二孩、三孩家庭公積金貸款額度上浮20%和30%。

——讓買房更方便。為加快購(gòu)房流程，讓消費(fèi)者買得安心，多地實(shí)施“交房即交證”。如河南省規(guī)定，從1月1日起，全省所有城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)新取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的預(yù)售商品房項(xiàng)目全面實(shí)施“交房即交證”，以切實(shí)解決群眾關(guān)切的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證“辦證難”。

深圳、武漢等地支持二手房“帶押過戶”：在二手房交易中，對(duì)于賣方未還清貸款、抵押尚未解除，買方也需要使用貸款購(gòu)房的情況，買賣雙方可選擇二手房“帶押過戶”模式，從而加快二手房交易流程。

部分城市二手房市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象

二手房市場(chǎng)常被視為樓市的“晴雨表”。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，從2022年三季度以來，二手房回穩(wěn)速度明顯比新房市場(chǎng)快。2023年1月，全國(guó)二手房市場(chǎng)也保持著一定的成交熱度。

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，全國(guó)11個(gè)重點(diǎn)城市的二手房成交較去年春節(jié)月的成交增長(zhǎng)29%，出現(xiàn)回暖跡象。從成交數(shù)據(jù)來看，1月份青島和東莞二手房成交量均實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，成都、蘇州、佛山、杭州、深圳等9個(gè)城市成交量超過2022年春節(jié)月2月份。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，1月貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，這是自2021年8月連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌以來首次止跌。50城中約六成城市二手房?jī)r(jià)格1月止跌，覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等重點(diǎn)城市群。

數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期以來，50個(gè)重點(diǎn)城市的二手房帶看量和成交量有了明顯提升。50個(gè)重點(diǎn)城市二手房日均成交量較春節(jié)前的日均成交水平提高30%以上，日均帶看客戶量較春節(jié)前日均水平提高1倍以上。

值得關(guān)注的是，部分三四線城市顯現(xiàn)出久違的返鄉(xiāng)置業(yè)需求升溫跡象。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，春節(jié)期間，三四線城市“逆勢(shì)翻紅”，28個(gè)三四線城市住宅成交量同比上漲13%。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽シ治稣f，蘇北、西南等地區(qū)的三四線城市迎來“返鄉(xiāng)置業(yè)”高潮，疊加部分開發(fā)商以低首付、特價(jià)房、大折扣等多重優(yōu)惠讓利購(gòu)房者，近期出現(xiàn)多個(gè)熱銷項(xiàng)目。

在安徽淮南的一個(gè)新樓盤，銷售人員告訴記者：“我們主打剛需產(chǎn)品，首套房首付比例和利率降低，讓更多人有了‘上車’的可能性。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然部分城市樓市已出現(xiàn)向好苗頭，但對(duì)于更多城市來說，經(jīng)歷了2022年的深度調(diào)整，市場(chǎng)預(yù)期仍較為低迷，樓市尚待回暖?？硕鸢l(fā)布的《2023年1月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，1月份百?gòu)?qiáng)房企銷售仍低迷，銷售規(guī)模同比下降33%。該機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，銷量大幅下滑一方面是因?yàn)闃鞘薪禍刳厔?shì)有慣性；另一方面，個(gè)別出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目滯銷也拉低了整體數(shù)據(jù)。

增信心穩(wěn)預(yù)期，提振住房消費(fèi)

1月份，多地在經(jīng)濟(jì)提振方案中提及鼓勵(lì)住房消費(fèi)。業(yè)內(nèi)人士建議各地因城施策，以增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型為主線，提振房企、購(gòu)房人、新市民和青年人信心，大力支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

不少行業(yè)人士建議，在高庫(kù)存、人口凈流出的城市，地方政府可鼓勵(lì)房企提升住房品質(zhì)，讓老百姓住上好房子。一家全國(guó)布局的混合所有制公司江蘇區(qū)域的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說，讓市場(chǎng)主體以好產(chǎn)品、好服務(wù)、好社區(qū)打動(dòng)客戶，充分釋放改善型客戶的購(gòu)房需求，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。

對(duì)于目前供過于求、存在明顯去化壓力的三四線城市及一二線城市遠(yuǎn)郊區(qū)，不少業(yè)內(nèi)人士建議適時(shí)進(jìn)行限購(gòu)政策調(diào)整，如降低非戶籍家庭社保繳存年限要求等；加快人才落戶，支持其購(gòu)房消費(fèi)。

億翰智庫(kù)董事長(zhǎng)陳嘯天建議，支持剛需群體正常的購(gòu)房和換房需求，還應(yīng)放松限貸政策，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市可逐步調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即只要家庭名下無(wú)房，無(wú)論原來是否有貸款記錄，購(gòu)房時(shí)均按首套房貸款政策執(zhí)行，以擴(kuò)充居民購(gòu)買力。

行業(yè)人士認(rèn)為，有條件的地方可推行預(yù)售制改革，進(jìn)行現(xiàn)房銷售。繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，防止出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。

有行業(yè)人士指出，隨著市場(chǎng)逐步企穩(wěn)，北上廣深等熱點(diǎn)城市可能面臨新一輪房?jī)r(jià)上漲壓力，相關(guān)政策調(diào)整要慎重。如果因?yàn)檎{(diào)控政策放松而導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲，將進(jìn)一步增加購(gòu)房人負(fù)擔(dān)，可能引發(fā)新的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。